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为刚需减负是正道 房价下降买房更贵有道理吗

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    2014-12-9 22:06
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2012-10-26 09:36:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
    今年全国两会上,王健林委员给老百姓算了一笔账:即使房价下跌20%,如果银行房贷利率不回到七折优惠利率,购房人的实际购房支出可能不降反增。王委员的这个说法经得起推敲吗?这段推论的背后又折射出什么问题呢?
    “按照现在的贷款利率,即使全国房价平均下降20%,中等收入群众也很难得到好处,支出的成本反而会更高。”近日,全国政协委员、万达集团董事长王健林的这番话广泛为媒体引用。
    王健林语出惊人
    为何“房价下降,买房更贵”这种明显违反基本逻辑的话会从全国政协委员的口中说出呢?王健林对此解释说,根据国家统计局公布的数据,2011年全国平均房价为每平方米5380元。按全国新建商品房套均100平方米计算,每套房总价53.8万元。如果全国房价平均降20%,户均可节省购房开支约10.7万元。
    房地产信托又现井喷 房企启动新一轮融资潮
    不过由于中等收入群众买房普遍需要贷款支持,而因房地产调控,各家银行取消了此前首套房贷款利率七折的优惠,甚至将首套房贷利率上浮。即使现在政策微调,最多也只是以基准利率贷款。“相比调控前,现在首次购买一套100平方米的住房,按基准利率贷款八成,平均贷款10年,比七折优惠贷款多支出利息约10万元,完全抵消了房价下降20%的好处。”王健林进而计算道,“如果平均贷款15年,利息多支出13万元,相比调控前,反而负担加重。”
    本为降低买房负担
    此言一出,立刻在网上引起争议。不少网友针对王健林开发商的身份,认为他是“站着说话不腰疼”,“为开发商不肯降房价找借口”。也有不少理性的网友指出,王健林其实是在为他今年全国两会上递交的关于“建议恢复首套房七折优惠利率”的提案做论证。他认为,想要让房价真正合理回归,既需要企业主动降价,同时金融机构也需要有相应配套政策出台。否则即使房价下降,受益的也将是金融机构,而不是百姓。因此他建议,国家有关部门及时调整目前的信贷政策,对购买首套房和首次改善住房的群众,重新恢复房贷利率七折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。“中等收入群众的首次置业和改善居住需求是中国房地产市场需求的主体,各地限购、限贷政策实施后,首次置业人群占比大幅上升,北京去年首次购房人数超过购房总人数的九成”。
    在接受媒体采访时,王健林甚至信心满满地表示首套房七折优惠利率的建议会被逐渐采纳,因为现在有关方面已经在研究首套房优惠利率问题。“近期四大行已明确宣布,绝对不超过基准利率。但是这些还不够,因为金融机构赚的钱已经够多了。”
    初衷虽好 难经推敲
    尽管初衷是希望银行下调首套房贷利率以降低百姓买房负担,但王健林这段话的因果逻辑却有点经不起推敲。
    从技术层面说,王健林选取的统计参数和测算方法有较大的主观随意性,不但拿全国房屋成交均价来衡量各地区情况迥异的购房人的贷款需求,而且“套均100平方米”也只是随口一说,与中低收入阶层首次购房的实际需求不符。而根据国家规定,首套房贷款至多七成,不可能是王健林假想的“八成”。实际上在房价动辄上百万元的一线城市,许多购房人也无力承担“贷款七成”的月供。此外,实际生活中,提前还贷、采取气球贷、双周供等新型贷款方式以及运用公积金贷款等方式都可以明显降低利息支出。另外,身为开发商的王健林可能连基本的房贷计算也算错了。根据他的说法,100平方米总价53.8万元的房产贷款八成即43.04万元,按贷款10年等额本息还款法计算,基准利率和七折利率的利差为54841元,按等额本金还款法则相差45894元,都与王健林所称“多支出利息约10万元”相差甚远。
    退一万步说,就算购房者无法享受七折优惠利率,但这与开发商是否降价又有什么必然联系呢?众所周知,七折房贷优惠利率是在2009年我国面临全球金融危机严峻挑战的非常时期推出的非常举措,而此前和之后我国一直都实行房贷利率最低八五折的规定。实际操作过程中,房贷利率也是各家银行根据自身经营状况在国家规定的范围内自主调节的。所以不管开发商是否降价,银行本就赚着这么多利润。即使开发商降价了,也不可能让银行得便宜,受益人只能是购房人——只是如果有银行七折利率的配合,购房人的购房负担将进一步减轻。

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